W Polsce właśnie wraca pytanie, kto powinien decydować o tym, czy mieszkanie w bloku może przez cały rok przyjmować turystów. Tymczasem Bruksela przygotowuje rozwiązania, które mogą dać europejskim miastom większą swobodę w ograniczaniu najmu krótkoterminowego tam, gdzie brakuje mieszkań.
Dla jednych to wygodny sposób na podróżowanie i dodatkowy dochód. Dla innych drzwi obok przestają należeć do sąsiada, a zaczynają przypominać wejście do małego hotelu. W Polsce dyskusja właśnie nabiera tempa. Rządowy projekt przewiduje rejestrację mieszkań wynajmowanych turystom, a najnowsza autopoprawka zakłada przyznanie wspólnotom i spółdzielniom możliwości zakazywania takiego najmu.
Turysta czy lokator?
Problem dawno przestał dotyczyć wyłącznie właścicieli apartamentów i platform rezerwacyjnych. W najbardziej turystycznych częściach Europy coraz częściej chodzi o zwykłe mieszkanie: jego cenę, dostępność i to, kto może w nim zamieszkać.
Komisja Europejska pracuje nad ustawą o przystępnym cenowo mieszkalnictwie. Jednym z jej tematów ma być wpływ najmu krótkoterminowego na lokalne rynki mieszkaniowe. Szczególne znaczenie będą miały miejsca, w których turystyka mocno zwiększa presję na dostępność mieszkań.
951,6 mln noclegów
Skala zjawiska jest ogromna. W 2025 roku turyści spędzili w Unii Europejskiej 951,6 mln nocy w krótkoterminowych obiektach rezerwowanych za pośrednictwem platform internetowych. To około jedna czwarta całej oferty turystycznych miejsc noclegowych.
W popularnych kurortach udział takich mieszkań jest jeszcze większy. Według danych przywoływanych przez Financial Times, w niektórych silnie turystycznych regionach może sięgać nawet 20 proc. zasobów mieszkaniowych. Wśród przykładów wymieniane są Sorrento, Dubrownik i Fuerteventura.
Paryż już zaczął
Niektóre miasta od dawna próbują ograniczać ten rynek. Paryż, Barcelona czy Florencja wprowadziły licencje, limity i inne zasady dotyczące wynajmu mieszkań turystom.
Problemem były jednak spory o to, gdzie kończy się prawo miasta do ochrony rynku mieszkaniowego, a zaczyna unijna zasada swobody świadczenia usług.
W 2020 roku Trybunał Sprawiedliwości UE uznał, że niedobór mieszkań przeznaczonych na długoterminowy wynajem może uzasadniać system zezwoleń dla wynajmu krótkoterminowego. Jednocześnie takie ograniczenia muszą być proporcjonalne.
Platformy pod lupą
Unia już porządkuje rynek od strony danych. Od 20 maja 2026 roku obowiązuje rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania informacji o krótkoterminowym wynajmie.
Platformy mają współpracować z władzami, a w krajach objętych systemem rejestracji mogą być wymagane specjalne numery dla poszczególnych ofert. Dane dotyczące rezerwacji mają trafiać do administracji za pośrednictwem krajowych systemów cyfrowych.
To ważna zmiana, bo pozwala władzom lepiej zobaczyć, ile mieszkań faktycznie działa na rynku turystycznym.
Mieszkania kontra turystyka
Komisja podkreśla, że krótkoterminowy wynajem ma również znaczenie dla lokalnych gospodarek i turystyki. Dlatego nowe przepisy mają szukać rozwiązania, które pozwoli miastom reagować tam, gdzie rynek mieszkaniowy znajduje się pod szczególną presją.
W tle jest jeszcze jedna liczba. W latach 2015–2025 ceny nieruchomości w UE wzrosły średnio o ponad 60 proc., a czynsze o ponad 20 proc.
Czy ograniczenie wynajmu krótkoterminowego rzeczywiście przełoży się na większą dostępność mieszkań? Zdania są podzielone. Airbnb wskazuje przede wszystkim na niedobór nowych inwestycji, pustostany i bariery ograniczające budowę mieszkań. Organizacje związane z rynkiem najmu wakacyjnego zwracają uwagę na podobne problemy.
Ostateczny kształt nowych przepisów dopiero się wyłoni. Dla europejskich miast oznacza to jednak początek kolejnej ważnej rozmowy o tym, jak pogodzić życie mieszkańców z rosnącą liczbą odwiedzających. A dla turystów może to oznaczać, że w przyszłości zasady wynajmu mieszkania na kilka dni będą w Europie znacznie bardziej zależne od miejsca, do którego właśnie wybierają się w podróż.